부동산 강제경매 정의
집행권원(확정된 지급명령정본, 화해조서정본, 집행력 있는 판결, 공정증서 등)을 부여 받아 집행권원 상 상대방(채무자) 소유 부동산에 대하여
경매를 실시하는 것으로, 경매를 위해서는 집행권원이 필요하다는 점에서 저당권 등의 담보권이 있는 경우 곧바로 경매실시가 가능한 임의경매와 차이가 있음
부동산 강제집행
다양한 법률 관련 사례와 경험을 바탕으로 다양한 분쟁 맞춤 법률 자문
부동산 강제경매신청
관할 법원
해당 부동산이 있는 곳의 지방법원
경매 신청 서류
강제경매를 신청하려면 관할법원에 다음의 서류를 제출해야 함
1.
부동산 강제경매 신청서
2.
집행권원의 집행력 있는 정본
3.
강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
(집행권원의 송달증명, 조건성취집행문 및 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등)
4.
부동산등기사항 전부증명서나 이를 대신할 수 있는 서류
5.
부동산목록
6.
수입인지, 수입증지, 등록세/지방교육세 납부 영수필통지서 및 영수필확인서
7.
비용(송달료,감정료,현황조사료,신문공고료,매각수수료 등)의 예납
부동산 강제경매 절차
1.
경매개시신청서 접수
2.
경매개시결정 : 경매개시결정 기입등기 촉탁. 채무자에게 경매개시결정 정본 송달
3.
집행관의 경매부동산 현황조사 & 감정인의 경매부동산 감정평가
4.
법원의 매각기일 지정 및 공고
5.
매각기일 진행 및 매각허가결정: 최저매각금액을 상회하는 최고가 입찰인이 있으면 7일 이내 매각허가결정, 최고가 입찰인이 없으면 유찰되어 차회 매각기일 진행됨
(유찰시마다 최저매각금액이 20~30% 낮아짐)
6.
최고가매수인의 대금납부 : 최고가매수인은 법원이 정한 기일 내에 매각대금을 납입해야 함
7.
배당기일 진행 : 배당순위*에 따라 작성된 배당표에 따라 매각대금을 경매에 참여한 채권자에게 배당 실시
※ 배당순위 (출처 : 대한법률구조공단 홈페이지)
| 저당권이 국세보다 앞선 경우 | 저당권이 국세보다 늦은 경우 | 저당권이 없는 경우 | |
|---|---|---|---|
| 제1순위 | 집행비용(민사집행법 제53조) | ||
| 제2순위 | 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존․개량을 위하여 지출한 필요비․ 유익비(민법 제367조) |
||
| 제3순위 |
· 소액임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조 제1항, 상가건물임대차보호법 제 14조 제1항) · 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금(근로기준법 제37조 제2항) ※ 위 채권들이 서로 경합하는 경우에는 동등한 순위의 채권으로 보아 배당함(재민 91-2) |
||
| 제4순위 | 집행목적물에 대하여 부과된 국세, 지방세와 가산금(이른바 당해세, 국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세기본법 제99조 제1항 제3호) | 조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금(당해세 포함) | 근로기준법 제38조제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권(근로기준법 제38조 제1항) |
| 제5순위 | 국세 및 지방세의 법정기일 전에 설정등기된 저당권․전세권에 의하여 담보되는 채권(국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세기본법 제99조 제1항 제3호). 확정일자를 갖춘 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물임대차보호법 제5조 제2항), 임차권등기된 주택 또는 상가건물의 임차보증금반환채권은 저당권부채권과 같은 성질의 채권으로 취급. 다만 임차권등기된 경우 그 등기 전에 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 경우에는 등기된 때가 아니라 위 요건을 모두 갖춘 때의 순위가 인정됨. | 조세 다음 순위의 공과금 중 납부기한이 저당권․전세권의 설정등기보다 앞서는 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료 | 조세 그밖에 이와 같은 순위의 징수금(당해세 포함) |
| 제6순위 | 근로기준법 제38조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권(근로기준법 제38조 제1항) | 저당권․전세권에 의하여 담보되는 채권 | 조세 다음 순위의 공과금 |
| 제7순위 | 국세․지방세 및 이에 관한 체납처분비, 가산금 등의 징수금(국세기본법 제35조, 지방세법 제31조) | 근로기준법 제38조 제2항의 임금 등을 제외한 임금 그밖에 근로관계로 인한 채권(근로기준법 제38조 제1항) | 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형․과태료 및 국유재산법상의 사용료․대부료․변상금채권) |
| 제8순위 | 국세 및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금 중 산업재해보상보험료, 국민연금보험료, 고용보험료, 의료보험료, 국민의료보험료(단, 납부기한과 관련하여 예외규정 있음) | 조세 다음 순위의 공과금 중 산업재해보상보험법상의 산업재해보상보험료 그 밖의 징수금, 구의료보험법에 의한 의료보험료, 구국민연금법에 의한 연금보험료 및 납부기한이 저당권․전세권의 설정등기보다 후인 구국민의료보험법상의 의료보험료, 국민건강보험법상의 건강보험료 및 국민연금법상의 연금보험료 | |
| 제9순위 | 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형․과태료 및 국유재산법상의 사용료․대부료․변상금채권) | 일반채권(일반채권자의 채권과 재산형․과태료 및 국유재산법상의 사용료․대부료․변상금채권) | |
